配资查询网站一周参考消息丨保利正式进军二手房市场，旗下高端中介品牌“保利高屋行”已经落地4个城市

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北上等核心城市价格恶化，房地产下行加速，会是最后一跌吗

回稳前的最后一跌？

最近的房地产，无论是从宏观数据、微观城市还是我们从业体感，都还在加速下跌。

宏观层面，根据统计局最新数据，7月房地产量价齐跌，而且以价换量也已经行不通了。具体来看：

7月全国新房销售额为5325亿元，相比6月的10150亿元，环比跌幅47.54%，几近腰斩；城市角度，一线城市房价环比下降0.2%，二线城市房价环比下降0.4%，三线城市房价环比下降0.3%。

二手房更是在加速下跌。7月4个一线城市均出现1个点左右的环比跌幅：北京环比降了1.1%、上海环比降了0.9%、广州环比降了1%、深圳环比降了0.9%，这相当于一套500万的房子，一个月资产缩水5万元！

同比跌幅更夸张：北上广深二手房价同比上一年分别下跌了2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。

另外，7月重点13城二手房的成交量同比去年由正转为了-5.1%，也就是说，在当前二手房天量挂牌及挂牌均价却下降之下，成交量不增反降——这意味着以价换量也已经行不通了。

微观城市层面，我们以上海为例，一个典型的现象是——最近上海大量的次新豪宅价格出现了新一轮下降，而且降幅接近30%。

比如，

大虹桥徐泾的标杆小区仁恒西郊花园，最近成交单价仅5.7万，创下新低，要知道2022年类似户型的成交单价还是8.6万，跌幅高达33%；黄浦滨江的华润外滩九里，2022年单价还是19.6万，近期出现13.6万成交，同类型户型跌幅也超30%；绿城黄浦湾的新成交单价17万/平，较2023年25万/平的\"天花板价\"跌了32%。

另外，从上海市区几大主流豪宅区、主流豪宅社区的挂牌率数据看，这些豪宅社区的综合挂牌率高达5.41%，超过上海平均挂牌率2.5%的两倍，也远远高于3%的“安全边界”。

分析上海二手豪宅的降价原因，我们认为2方面。

一方面近两年市中心豪宅新产品相继入市，比如黄浦的翠湖六期、上海壹号院等，新豪宅热销背后存在部分改善居住条件的“豪宅置换”，即原业主将二手豪宅挂牌出售置换新豪宅，二手挂牌量增加致使价格下降。不过这部分业主大幅折价抛售的可能性较低，因为售价太低会导致置换链断裂，例如，原本1000万卖掉旧房子，再加500万的杠杆可以顺利完成1500万新房的置换，但如果降价到700万，那只能换1200万的房子，但现在新房基本在1500万-2000万之间，大幅降价就无法实现置换。所以，那些仅有一套住房的业主大幅折价抛售的可能性较低。

但另一方面，如果是持有多套豪宅的高净值群体资产调仓，那降价幅度可能就会更高。当下，股市行情转好，一些金融行业从业者聚集区、企业家聚居区，如浦东如联洋等，可能会出现业主通过快速出售一套冗余豪宅兑现大额资金投入股市的需求，从而大幅拉低房价。对于这部分人群，即便房价短期下跌5%-15%，他们也寄望于能在股市回本。

回顾房地产这一轮周期的价格下跌，一开始是教育改革下的学区房下跌，然后是2023疫情全面放开后主要以老破小为主的价格普跌；到目前，则由部分二手改善、豪宅开启了新一轮的下跌......

整体来看，目前楼市肯定还没有止跌，甚至价格下跌还加快了，背后本质其实是二手房价格不断的螺旋式下跌。（更多内容我们在之前的《晨光地产行研》中详细讨论过，没看过的朋友可以联系文末二维码工作人员交流）

我们认为，当前房地产下滑的趋势将会继续且无法自身维稳，需要外部利好因素助力，比如从政策工具箱（虽然可用的已经很少）里再进行集中的安排。比如美联储降息之后金融政策是否给出一些弹性空间，比如一些大家期待的核心城市解除限购政策，总体上通过短期利好或可能会遏制住楼市的继续下跌。

近期，中央也突然高调强调“止跌维稳”，且态度急迫。这意味着近期房地产或有可能会迎来比较强势的增量政策。

在我们看来，房地产周期进行到当前阶段，只要资本市场继续维稳，就已经来到了“黎明前的黑暗”，房地产就会是最后一跌！

港资房企也正式爆雷，地产出清将进入最后阶段？

稳健的港资房企也撑不住了。

8月14日，港资房企路劲集团发布公告，宣布暂停支付所有离岸银行债务、票据及永续证券的所有到期应付本金及利息，宣布公开“爆雷”。

公告显示，路劲离岸债务总额约15.1亿美元，到期未付利息约2262万美元，另有8.905亿美元永续证券及5646万美元递延分派。

宣布债务违约后，路劲随即也宣布将启动全面债务重组。

具体来看，路劲爆雷主要涉及美元债及永续债，目前国内债务未受影响，仍正常偿还，国内项目也多处于尾期。

从路劲自身情况看，自2021年起，销售不断下滑、融资金额也持续流出，公司曾不断通过出售资产来偿还债务，国内投资也长时间维持低水平甚至逐渐萎缩，但却因未能维稳投资做出增量，最终面临需出售更多优质资产，导致企业资金匮乏。

当下，路劲在外界认为其还有能力付息的时候，选择提前违约、启动债务重组，或是受其他房企债转股、债务重组等信息刺激。毕竟现在下一步行情还看不清楚，保住现金流尤其重要，先暂停支付利息，再与债权人进行新一轮谈判，或可以为企业争得更多空间。

整体而言，路劲的爆雷，其实具有特殊意义——这是首家真正意义上爆雷的港资企业。这也反映出当前市场状况，即企业端风险尚未结束，甚至已波及到一向以稳健著称的港商。

除了路劲集团，其它港资房企的日子也并不好过。

新世界发展：今年来首次延迟支付34亿美元永续债利息；

太古地产：2010年以来首次中期亏损12.02亿港元；

九龙仓置业：亏损扩大至24.06亿港元，这两年苏州项目也是清仓甩卖；

瑞安房地产：28.71亿元非受限现金难覆盖82.64亿元年内到期债务......

当一向以财务纪律严苛、风险抵御能力见长的港资力量都开始在债务泥潭中挣扎，足以说明当前房地产行业的困境比预计中的情况还要严重。结合最近一线城市房价的持续下跌来看，房企复活或许还有一段路要走。

但从另一个角度来看，港资房企出现违约，或也是地产出清即将进入最后的倒计时阶段的一个信号，当以稳健著称的港资力量都难以独善其身，意味着行业内过剩的产能、泡沫化的杠杆已触及清算临界点。在这场从“三高房企”出清到“稳健经营企业”完善的市场深度洗牌完成后，房地产或能真正筑底。

房地产发展进入新阶段，政策最重要的目标应该是保房价！

房地产新时代。

房价螺旋下跌、二手房成交占比持续提升，这些现象都意味着，当前的房地产，已经从增量市场转向存量市场。

前不久召开的中央城市工作会议也提出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，所以，房地产未来也必须从增量房地产转向存量房地产。

进入“存量阶段”，房地产的发展重点是什么？政策目标会有什么变化？以下内容核心来自厦门大学赵燕菁教授，供大家参考。

增量房地产和存量房地产的商业模式完全不同，高层的政策目标不仅不能照搬前一阶段的经验，甚至也不能完全相反。增量阶段房地产政策方向具体如下：

首先，减少增量。

减少增量就是降低新开工量，减少新增供地，调整供需关系。主管部门应当放弃增量阶段的价格指标，转而将“去化周期”作为核心指标——一个城市如果超过中央规定的“去化周期”，就应自动停止供地并坚决执行，再加上通过市场逆回购等措施，恢复到合理的“去化周期”。

其次，提升存量、扭转房价预期。

提升存量，简单讲就是扭转房价预期。因为市场交易价格，不仅影响买卖双方，更主要的作用是给没有进入交易的存量不动产定价。只要房价恢复，就算没有一平方米增量，市场主体（家庭、企业和地方政府）的资产负债表也会修复，社会总财富也会增加。

增量发展阶段要限房价，因为增量发展阶段大部分居民要买房，房地产政策的目标，是要让居民买得起房；存量发展阶段要保房价，因为这个阶段大部分居民已有房（或在供房），房地产政策的主要目标是要让居民买的房保值、增值。

因为只有房价预期上涨，城市的资产才有更好的流动性。

第三，流动性！流动性！流动性！

要把存量资产的流动性作为房地产最重要的指标。所谓流动性就是存量不动产可以在市场上随时套现的能力。这跟第一条提到的减少增量、调整供需关系直接相关！

补充一个来自东北证券经济学家付鹏的观点：未来最大的风险将不再是房价的涨跌，而是流动性。房产作为一种资产，其价值的核心在于能否变现。当流动性枯竭，房产即便有高昂的账面价格，也失去了其作为财富的意义。房地产作为投资品的黄金时代已经过去，市场的核心逻辑将从“价格上涨”转向“能否变现”。

第四，“市值管理”。

城市政府应该通过财务优化、资本运作、预期管理等工具管理城市的“市值”。也即通过城市运营，提升城市资产的整体价值。这部分可以参看我们之前的文章

如果说增量时代，GDP是衡量政绩的重要指标；存量时代的“市值”（也就是房价）就应该是更重要的指标。

那么增量时代房地产还有未来吗？

虽然未来房地产新建会大幅减少，但保有量会非常巨大。根据《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019）住宅建筑属于 “普通建筑和构筑物”，设计使用年限为 50 年。实际平均寿命约 30-40 年。按照这个标准，到2030年，超过30年房龄的居住建筑会超过100亿平方米，哪怕每年只改造10%就是10亿平方米。我们在此前的《晨光地产行研》中也有过详细测算，感兴趣朋友可以联系我们。

要知道， 2024 年全国房屋新开工面积只有不到 7.4 亿平方米，即使最高的 2019 年，也不过是 16.7 亿平方米。按照每年更新 10% ， 100 亿平方米至少需要 10 年，而这段时间又会有更多的建筑到期。

这意味着当房地产从增量转向存量后，市场规模只会比增量阶段规模更大！

但玩法肯定不一样，因为增量房地产和存量房地产是两种完全不同的“房地产”。前者作为开发商，主要是从政府“批发”土地，加工成住房后“零售”给居民；后者则主要是作为独立产权人的“代理”——协调居民意愿、管理居民出资、代表居民办理审批、设计、周转、施工、验收、融资、交付等。

这也要求主管部门从政策、管理和实施三个方面建立一套全新的制度，开发商要学会完全不同的运营模式，建造商要开发完全不同的建筑技术。

可以说，存量房地产无论在施工技术（装配式建筑）、政策法规（审批规则）、金融服务（融资抵押）上还是增量房地产都不一样。那些不能适应存量时代的城市和开发商，都会在从增量房地产转向存量房地产的过程中被淘汰。

上海，开启房价“保卫战”

上海也急了。

今天中午，上海发布楼市新政，在正式放开外环外限购的同时，打响属于上海的“房价保卫战”。

其实，上周我们在多篇文章里都有提及上海当前的市场现状。比如，我们聊了上海最近房价尤其二手豪宅房价的又一轮下跌

还聊了当前房地产最需要的就是政策应该是保房价

实际上，在今天的新政之前，上海的“保房价”行动已经开始了。

8月14日，上海链家正式隐藏所有二手房成交价。2024年5月我们曾讨论过这个问题，当时，链家已在北京、武汉、合肥、南京、杭州等多个城市取消了二手房成交价的显示功能。

按照当时我们发起的投票结果，76%的网友都表示“信息必须公开透明”。那为什么链家还继续在上海施行“隐藏成交价”的操作呢？

其实这件事背后的主导，用脚趾头想都知道肯定不是中介自己，主要目的自然是“保房价”，即通过隐藏二手成交价，避免房东因中介施压、或个别低价成交案例而恐慌性抛售，并减少这种恐慌情绪在市场上过度发酵和传播，从而稳住二手房价格，进而稳住新房价格。

保住二手房成交价，就是间接保新房！

而这本质上其实是在争夺市场定价权：不显示二手房成交价，首先有利于新房销售，因为看不到二手房成交价，对于买房者来说，购买二手房的决策成本会高于新房。其次，当市场没有了二手房成交价作为价格参考，新房指导价就会成为市场的一个价格锚点，房屋定价权就可以回到新房市场，这既更有利于市场调控，也有助于新房重夺市场定价权。

这只是上海的第一步。

今天，上海走出了“保卫房价”的第二步——按照大家对政策起名的习惯，我们可以叫它“8·25”新政。

今天中午午餐之前，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，好让大家一边吃饭一边讨论要不要买房、该不该买房、别人会不会买房等下饭话题。

根据《通知》内容，本次“8·25”新政话题点一是放松外环外的限购，即沪籍外环外买房不限套数，外环内限购2套；非沪籍1年社保外环外不限套数，外环内3年社保限购1套，且均不分新房和二手房。

话题点二是：商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套。

这2条政策的本质都是释放更多的购买力，包括刚需上车和改善再置业，目的是增加市场需求。

话题点三则在于公积金贷款政策，在普遍提高贷款额度之外，明晃晃的支持大家买新房——购买新房额度上浮15%、支持大家提取公积金付新房首付。

如果说隐藏二手房成交价是上海“保房价”的防御性动作—— 通过阻断恐慌性抛售情绪传导稳住二手房市场，那么 “8・25”新政则是进攻性举措—— 直接通过放松限购、优化信贷释放需求，从需求端发力托举市场。

从上海这一连串的动作能很明显的看出来，上海也急了。

数据显示，上海7月二手房价格上海环比下跌0.9%，同比跌幅则高达2.2%。微观来看大量的次新豪宅价格出现了新一轮下降，老破小价格也不断往下，部分房源降幅接近30%。

所以，上海必然要通过政策有力拉住市场，实现止跌回稳。

值得注意的是，就我们的实地考察来看，当前上海外环外的新房市场其实表现还不错，上海市场下陷主要集中在外中环附近的二手房。而新政却直接作用于外环外，且鼓励买新房，为什么？

这背后主要目的其实是“抬升预期”，即通过提升外环外的新房市场热度，拉起大家对上海市场的整体信心，再通过新房市场的价格锚点，由外而内稳住整体市场，从而实现对整体地产的价格保卫。

保利正式进军二手房市场，旗下高端中介品牌“保利高屋行”已经落地4个城市

央企抢滩二手房赛道。

从联手中介机构帮客户卖旧买新，到正式入局二手房市场，保利的“副业”又增加了一项。

月12日，保利发展旗下二手房代理平台“保利高屋行”旗舰店正式在广州珠江新城开业。据悉，保利高屋行是保利旗下房地产营销服务公司保利和润成立的子品牌，定位高端二手房交易，重点聚焦城市核心区域，将依托保利和润的全产业链资源，致力于实现“像卖一手房一样卖二手房”。

8月18日，“保利高屋行”在苏州新区、姑苏连开两店。截止目前，“保利高屋行”已进入广东广州、佛山、东莞，江苏苏州等四大城市，重点聚焦核心区域的高端住宅市场。

事实上，二手房市场这块 “大蛋糕”，保利早已密切关注。早在2017年，保利就推出了“保利爱家”二手经纪品牌，在北京、上海、长沙、武汉等20多个一二线城市都设有分公司。不过，彼时保利爱家的核心业务逻辑是服务客户置换旧房、购入保利新房，本质上仍是围绕新房销售展开，盈利核心也聚焦于新房业务。

但随着新房市场的萎缩，一手房开发投资持续下降，未来每年供应的新房自然会逐步减少，新房市场的“蛋糕”明显越来越小。二手房市场则呈现出完全不同的态势——近两年来，二手房成交占比持续攀升，北京、上海的二手房成交占比甚至已突破80%，这意味着每卖出5套房子，就有4套是二手房。而且，随着城市更新进程的不断推进，这一比例大概率还将进一步提高。

从这个角度看，二手房赛道无疑具备 “长坡厚雪” 的发展潜力。

今年3月，中介头子链家旗下的租赁品牌自如，也跨界切入二手房市场，推出二手房买卖业务“自如美家”，与贝壳同台竞争。自如美家核心模式是“装修代售”，即为业主提供“焕新、清水、心舍”3款好房装修产品，通过对待售二手房进行装修改造，加速房源成交。

具体来看，焕新主要针对基础还不错的房屋，进行为期 7 天的美化焕新后再出售；清水好房则是针对几十年以上的老旧房屋做的整体改造；心舍好房是针对客单价比较高的房屋，走高品质、智能化家居改造。

此外，自如美家还通过“客/业单边代理+严选好房+买房佣金五折+全网联卖”的机制，为二手房买卖双方提供更高效的服务。

值得一提的是，已经在租赁服务领域发展了14年的自如，已经积累了与房子相关的海量租客和业主，手握双边资源；同时，依托链家体系，还构建了从租赁、交易到家装的全链条服务能力。据了解，自如美家从今年3月推出至今，已有超4万套意向房源预约挂牌。

其实，早在前几年行业巅峰期时，碧桂园（“有瓦”）、万科（“朴邻”）、龙湖（“塘鹅”）等等房企就曾布局过二手房交易领域，成立相关经纪品牌，但后随着行业调整、资本市场动荡等因素，这些布局大多不了了之。

如今，随着行业逐步进入底部调整期，市场格局面临重塑，头部企业又开始重新审视并布局二手房赛道。保利此次推出 “保利高屋行”，或许只是行业新一轮布局的开端，不排除后续还会有更多企业加入，共同分食二手房市场的 “蛋糕”。

『产品介绍』

《晨光地产行研》

房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品

每2月一期

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